- 72% от желаещите да купят имот в София и Варна търсят такъв за 40 000 евро; в Пловдив и Бургас сумата е едва 25 000 евро
- пазарът на наеми е обхванат от тотална релокация
Спадът на цените бе най-обсъжданата тема за пазара на жилищни имоти през изминалата 2009та година. Според данните на АДРЕС от реално сключени сделки спадът на годишна база за цялата страна е близо 28%. Цифрата е различна в отделните градове и райони, като най-близки са показателите в основните градове – София и Варна. По-голяма част от малките областни центрове се радват на по-малък спад, за съжаление породен от много по-слабата динамика на пазара.
В София отстъплението от нивата спрямо 2008ма е 28,17%, като най-много, с над 30%, са паднали цените в районите с най-голямо надценяване и най-голям процент панелни жилища - Овча Купел, Надежда, Люлин. Купувачите не бяха склонни да вложат парите си в панелно жилище при наличието на голям брой изгодни предложения за покупка на нов, завършен имот. Голям спад отбелязва и стойността на жилищата в центъра на столицата, където освен абсолютната висока стойност, проблем се оказаха и замърсяването, шума и липсата на места за паркиране. Така централните райони отстъпиха мястото си сред най-предпочитаните локации и най-желани локации на 2009 година бяха елитните южни райони с много зелени площи и свободни паркоместа. Там и спадът в цените не бе толкова значителен и заедно с Лозенец останаха малкото места в столицата, където цената на кв.м. се задържа над 1000 евро.
Над 28% бе спадът и във Варна, където влияние оказа отливът на чуждестранни купувачи. Близо 40% по-ниски бяха цените в широкия център на морската ни столица през 2009 в сравнение с 2008 година. Много от нивата в града паднаха под тези през 2007 г. В Бургас средната цена на имотите доближи 500 евро за кв.м. , като в най-масово търгувания квартал - Меден рудник, се купуваха жилища за малко над 340 евро на кв.м. Около 580 евро на квадрат се задържаха цените в Пловдив, където и активността бе сравнително по-ниска.
Спадът на цените в по-малките градове не бе толкова осезаем, тъй като пазар почти липсваше. Кризата оказа своето влияние, като намали до минимум броя на желаещите да закупят ново жилище, а единичните сделки не позволяват да се направи точна статистика. В районите, в които въпреки всичко се реализираха продажби, цените паднаха средно с 20%. Най-силен традиционно бе спадът във Видин, най-стабилни се оказаха нивата в Сливен и Ямбол.
На пазара на наеми бе регистриран 43% ръст в предлагането, породен предимно от невъзможността жилищата, закупени с инвестиционна цел, да бъдат продадени на добри цени. Това даде възможност на наемателите да търсят предоговаряне на цените на ползваните имоти или да предприемат преместване. В резултат на понижените цени се оказа възможно вместо в Люлин клиентът да живее в Борово, Лозенец или в центъра на града. Изгодни предложения имаше във всички райони на столицата. За кратко през септември се появи нагласа за ръст на цените, но след като търсенето на студентите намаля, пазарът се върна на старите нива.
През 2009-та година въпросът за оборота и изтъргуваните обеми измести този за ценовите нива. Стагнацията от първото тримесечие доведе до преосмисляне на поведението на всички участници. Когато продавачите, предприемачите и посредниците възприеха новите условия на пазара и започнаха да се съобразяват с тях, като ги отразяват и в цените, дойде и горещо чаканият оптимизъм. През месец май, при новите цени, купувачите се завърнаха и започнаха да правят огледи. Но през целия период те останаха господари на пазара – бяха по-осъзнати, по-запознати със ситуацията и до сключване на сделка прибягваха, когато попаднеха на добро съотношение атрактивна цена-добра локация-високо качество на имота.
През 2009та година 42% от купувачите са били с пари в брой, а 37% от продавачите - с финансови проблеми. 57% от всички клиенти на АДРЕС през годината са сключвали двойни сделки, а едва 22% са използвали ипотечен кредит. Външното финансиране бе в изключително малък процент и при новите абсолютни цени на имотите се движеше около 20 000 евро.
Имотите, които се предлагаха на малко по-ниски от средните пазарни цени, се реализираха в рамките на две седмици, докато всички предложения без коментар на цената, останаха на пазара в рамките на цялата година.
Сделките за имоти ново строителство (задължително след Акт 14) заемаха 36% от общия обем реализирани през годината продажби, а делът на панелните апартаменти намаля до 12%. Сделките с панелки се сключваха при много ниски цени и предимно заради тях. Масивното старо строителство и новите жилища, получили Акт 16 в рамките на годината, бяха най-търсени и най-търгувани. Младите хора бяха сред най-активните купувачи за периода. Хората между 26 и 35 години сметнаха момента за подходящ да се сдобият със самостоятелност, като напуснат жилището на родителите си. В същото време много хора на зряла възраст вложиха спестените си средства в жилище за децата и дори внуците си.
Пролетта донесе оживление и на пазара на наеми. Много наематели започнаха да търсят нови и по-атрактивни оферти за по-добри имоти на цени, близки до плащаните от тях в момента. Тенденциите към ръст на предлагането се запазиха за дълъг период от време и през септември то продължи да расте, като атрактивни оферти се появиха във всички райони на столицата, включително в идеалния център, където апартаментите се използват за офиси. Търсенето през 2009та година беше най-активно в средния ценови сегмент - между 200-270 евро на месец. Най-желани се оказаха необзаведените двустайни жилища в районите с добра инфраструктура.
През годината се увеличи значително броят на отдадените под наем офиси и магазини в кварталите. Тази тенденция бе резултат на тоталната релокация на наемателите. Много търговци, които поради спадналите обороти не могат да си позволят наемите на големите улици, се преместиха в сгради със смесено предназначение в кварталите. Собствениците на малък бизнес също предпочетоха да се възползват от новите пазарни условия и да изберат по-голям апартамент за своя офис или пък да се позиционират на по-добра локация.
Предприемачите, които можеха да си позволят това, изчакаха няколко месеца преди да отстъпят в ценовите нива, а скоро след като реализираха имотите, създаващи им най-големи проблеми, задържаха цените в очакване на по-добрите времена. Според гилдията на предприемачите жилищата вече се търгуват на своята себестойност, което обаче не кара купувачите да повярват, че и през първите месеци на 2010-та цените няма да продължат да падат. Съмненията се засилват с прогнозите за тежка за икономиката на страната зима и ръст на безработицата.
„През изминалата година станахме свидетели на нормализиращ се пазар – хората свикнаха с мисълта, че имотите са като всяка друга стока и цените им могат да се движат и в двете посоки, а не само да растат”, коментира Цветелина Тасева, Изпълнителен директор на АДРЕС. ”Днес се радваме на сравнително стабилен пазар – има купувачи за жилища във всички райони и сегменти, стига цените им да са пазарни и достатъчно разумни продавачи, които разбират, че трябва да отстъпят на масата на преговори, за да се достигне до сделка. Бъдещето на пазара на жилища обаче се държи не от тези две страни, а от един трети играч – банките. От тяхното поведение през идната година ще зависи дали ще се радваме на трайна стабилност, последвана от ръст след излизането от кризата или ще станем свидетели на объркване и ниски цени.”
Ако през следващата година банките изкарат на пазара придобитите от лоши кредити имоти и решат да ги реализират бързо, почти независимо от цената, има риск да станем свидетели на срив. Ако финансиращите институции намерят механизъм да задържат тези проблемни имоти извън пазара, до пролетта на новата година при най-търсените и атрактивни жилища предлагането ще се изчерпа. Двустайни жилища в кварталите с добра инфраструктура, след Акт 16 и с добро изложение и етаж и към момента се появяват рядко и се реализират в рамките на седмица. Този недостиг ще се задълбочи, а пропастта между добрите и по-лошите имоти трайно ще се задълбочи.
И към момента пазарът е наситен с оферти за големи жилища, чиято обща стойност надхвърля значително бюджетите на кандидат купувачите.
„През декември и януари, 73% от регистрираните в София и Варна купувачи са заявили, че ще дадат за имот едва 40 000 евро. И ако преди няколко месеца, с течение на времето се убеждаваха, че е по-разумно да изберат по-голям или по-хубав имот и да вложат с 15% повече средства, то днес по-голямата част остават непоколебими в решението. При половината от тях твърдостта е продиктувана и от невъзможност да осигурят по-голяма сума.”, коментира Калоян Богданов, Маркетинг мениджър на АДРЕС. „ За обявената сума биха могли да закупят около 70 кв.м. апартамент в сграда без Акт 14, което се счита за сравнително рискова сделка, панел от 60 кв.м., което обикновено не ги устройва или около 45 кв.м. масивно жилище, ново строителство. Но в общия случай тези предложения не съвпадат с нагласите им и те решават да изчакат следващо намаление на цените.”
Статистиката сочи, че тези купувачи са склонни бързо да пристъпят към сделка, ако за посочената сума им бъде предложен дори малко по-добър от описаните имоти.
„В по-малките областни центрове потребителите оглеждат имоти за 20-25 000 евро и въпреки спада на цените не бързат да купуват”,обяснява Веселин Венев, Директор Франчайз система в АДРЕС. „Стагнацията в тези населени места продължи по-дълго и активен интерес се появи едва в началото на есента. Тези няколко месеца показаха, че населението на малките градове е по-уязвимо от негативните промени в икономиката, поради което се въздържа от дългосрочни финансови решения. Липсата на сделки пречи на брокерите да очертаят ясно ценовите тенденции, но всеобщото желание за сключване на изгодни сделки властва и сред тях. Средностатистическият клиент в тези населени места продава ненужен имот, за да вложи средствата в по-голям или да закупи такъв в по-голям град.”
Двойните сделки, дори те да са в два различни града, ще бъдат ключови за пазара и през новата година. Ниските цени предполагат хората със стабилни доходи или добри спестявания да направят стъпки към подобряване на жизнената си среда.
